Milyonlarca kiracı ve mülk sahibini yakından ilgilendiren kira uyuşmazlığında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nden dikkat çeken bir karar çıktı. İş yeri kirasına ilişkin davada, kira sözleşmesinde yer alan 6 aylık fesih bildirim süresine uyulmadan taşınmazın boşaltılması üzerine kiracının ne kadar tazminat ödemesi gerektiği ele alındı.
Yargıtay, sözleşmede belirlenen bildirim süresinin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiğine hükmederek, kiracının 6 aylık kira bedelini tazminat olarak ödemesi gerektiğini belirtti.
Karara konu olayda, bir lojistik depo için yapılan kira sözleşmesinde kiracının sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde en az 6 ay önceden bildirimde bulunması şartı yer aldı.
Ancak kiracının bu süreye uymadan taşınmazı boşaltması üzerine mülk sahibi mahkemeye başvurdu.
Yargılama sürecinde ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesi bir aylık kira bedelini esas alırken Yargıtay, sözleşmedeki 6 aylık bildirim süresinin dikkate alınması gerektiğine karar verdi.
Kira sözleşmesindeki 6 aylık bildirim şartı davanın merkezinde
Uyuşmazlık, bir iş yeri niteliğindeki lojistik deponun kiralanmasıyla başladı. Taraflar arasında 2 Temmuz 2011 tarihinde başlayan ve 5 yıllığına düzenlenen kira sözleşmesinde, kiracının sözleşmeyi feshetmek istemesi halinde en az 6 ay önceden bildirimde bulunması gerektiği kararlaştırıldı.
Sözleşmede ayrıca, kiracının 6 aydan daha kısa süre önce bildirim yaparak fesih hakkını kullanması durumunda tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelini de ödemekle yükümlü olacağına ilişkin hüküm yer aldı.
İddiaya göre kiracı, sözleşme süresi sona ermeden, Ocak 2016 itibarıyla taşınmazı herhangi bir bildirimde bulunmadan boşalttı. Bunun üzerine mülk sahibi, sözleşmeye aykırı tahliye nedeniyle kira gelirinden mahrum kaldığını ileri sürerek hukuki süreç başlattı.
Mülk sahibi 805 bin dolarlık tazminat talep etti
Taşınmazın erken ve habersiz şekilde boşaltıldığını savunan mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açtı.
Davacı, kiracının sözleşmeye aykırı hareket ettiğini belirterek başlangıçta 5 bin dolar tazminat talebinde bulundu.
Yargılama devam ederken talebini artıran mülk sahibi, tazminat isteğini 805 bin dolara yükseltti.
Davalı kiracı ise taşınmazın tahliyesinin tarafların karşılıklı mutabakatıyla gerçekleştiğini öne sürerek davanın reddedilmesini istedi.
Tarafların iddiaları ve kira sözleşmesindeki hükümler, davanın temelini oluşturdu. Mahkeme, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli süreyi ve mülk sahibinin uğradığı zararı değerlendirdi.
İlk derece mahkemesi bir aylık kira bedeline hükmetti
Sulh Hukuk Mahkemesi, dava konusu lojistik deponun sözleşme süresi dolmadan boşaltıldığını ve taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için en az bir aylık süre gerektiğini değerlendirdi.
Mahkeme kararında, taşınmazın son ödenen aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğu belirtildi.
Erken tahliye nedeniyle mülk sahibinin bir aylık kira gelirinden mahrum kaldığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verildi.
Bu doğrultuda kiracının 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine hükmedildi. Karara karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulundu.
İstinaf mahkemesi bir aylık tazminatı uygun buldu
Dosyayı inceleyen Bölge Adliye Mahkemesi, kira sözleşmesinin 10. maddesindeki düzenlemeyi değerlendirdi.
Sözleşmede makul süreye ilişkin hüküm bulunduğuna ve bilirkişi raporunda bu sürenin bir ay olarak belirlendiğine dikkat çekildi.
İstinaf mahkemesi, ilk derece mahkemesinin bir aylık kira bedeli üzerinden verdiği kararı yerinde buldu. Tarafların istinaf başvuruları esastan reddedilince uyuşmazlık Yargıtay'a taşındı.
Yargıtay'dan 6 aylık kira tazminatı kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosyayı inceleyerek kiracının sözleşmede belirlenen fesih bildirim süresine uymadan taşınmazı tahliye ettiğini değerlendirdi.
Daire, sözleşmenin süresinden önce feshedilmesini haklı kılan bir nedenin ispatlanamadığı gerekçesiyle kiracının temyiz itirazlarını kabul etmedi.
Yargıtay kararında, mülk sahibinin zararının tahliye tarihinden taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar geçen süredeki kira kaybından oluştuğu belirtildi.
Ancak tarafların kira sözleşmesinde fesih bildirim süresini 6 ay olarak kararlaştırmış olması nedeniyle bu sürenin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiği vurgulandı.
Daire, ilk derece mahkemesinin 6 aylık fesih bildirim süresini dikkate alarak kiracının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiğini gözetmesi gerektiğine hükmetti.
Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi hükmünün bozulmasına oy birliğiyle karar verdi.
Karar kiracılar ve ev sahipleri için ne anlama geliyor?
Yargıtay'ın kararı, kira sözleşmelerindeki fesih bildirim sürelerinin ve erken tahliye koşullarının önemini bir kez daha ortaya koydu. Özellikle iş yeri kiralarında sözleşmede belirlenen bildirim süresine uyulmaması, kiracı açısından ciddi bir tazminat yükümlülüğüne yol açabiliyor.
Ancak karar, tüm kiracıların taşınmazı erken boşaltmaları halinde otomatik olarak 6 aylık kira ödeyeceği anlamına gelmiyor. Uyuşmazlık, belirli bir iş yeri kira sözleşmesinde yer alan 6 aylık bildirim şartı ve somut olayın koşulları çerçevesinde değerlendirildi.
Her kira ilişkisinde sözleşme hükümleri ve olayın özellikleri ayrıca incelenmeli.